Hipoteca fija o variable: diferencias y riesgos
En una hipoteca a tipo fijo el interés y la cuota no cambian durante toda la vida del préstamo. En una variable, el tipo se revisa (normalmente cada año o cada seis meses) según un índice de referencia más un diferencial, y la cuota sube o baja con el índice. La mixta combina un tramo inicial a tipo fijo y otro variable después. Según el Banco de España, la elección depende de factores como la evolución de los tipos y el plazo previsto.
Hipoteca a tipo fijo
El Banco de España describe el tipo fijo como aquel en el que el interés y la cuota permanecen fijos toda la vida del préstamo. Su ventaja principal es conocer de antemano cuánto pagarás. Los inconvenientes habituales: al contratar suele fijarse un tipo superior al de las variables y los plazos suelen ser más cortos, en torno a un máximo de 20 años.
Hipoteca a tipo variable
En el tipo variable, el tipo se revisa normalmente cada año o cada semestre y suele expresarse como la suma de un índice y un diferencial fijo; si el índice sube, la cuota sube, y si baja, baja.
Según el Banco de España, el tipo inicial suele ser inferior al de las fijas y se suelen ofrecer plazos más largos, normalmente entre 20 y 30 años o incluso más; a cambio, podrías pagar una cuota mayor si los tipos suben. El índice más común es el euríbor.
Hipoteca mixta
La hipoteca mixta mantiene un interés fijo durante un periodo inicial y variable después; la duración del tramo fijo varía según la oferta (Banco de España).
Qué protege la Ley 5/2019
La Ley 5/2019, art. 21, dispone que en las hipotecas a tipo variable no se puede fijar un límite a la baja del tipo (cláusula suelo) y el interés no puede ser negativo; el tipo no puede modificarse en perjuicio del prestatario salvo acuerdo por escrito; el índice debe ser claro, accesible, objetivo y verificable y no depender del propio prestamista.
Al contratar un préstamo a interés variable, la entidad debe ofrecerte al menos un instrumento de cobertura del riesgo de subida de tipos (Banco de España, citando la Ley 36/2003). La misma ley regula qué seguros puede exigir el banco con la hipoteca, como el seguro de vida.
Amortizar antes: comisiones máximas
Puedes amortizar anticipadamente, total o parcialmente, en cualquier momento; el preaviso pactado no puede superar un mes, y el banco debe darte en 3 días hábiles la información para valorar esa opción (Ley 5/2019, art. 23.1–23.2).
La compensación máxima por amortizar antes, si está pactada y sin superar la pérdida financiera del banco (art. 23.4–23.7):
| Modalidad | Límite de compensación |
|---|---|
| Variable (una opción) | Hasta 0,15 % del capital amortizado en los 5 primeros años, o hasta 0,25 % en los 3 primeros años (excluyentes) |
| Fijo | Hasta 2 % en los 10 primeros años (o desde que se aplica el tipo fijo) y hasta 1,5 % después |
Fuera de esos supuestos el banco no puede cobrar compensación.
Antes de firmar
Al menos 10 días naturales antes de firmar, el banco debe entregarte gratis la FEIN (oferta vinculante), la FiAE (advertencias sobre índices, límites, vencimiento anticipado y gastos) y el proyecto de contrato; si es a tipo variable, además un documento con las cuotas en diferentes escenarios de tipos (Ley 5/2019, art. 14.1; Banco de España). Antes puedes pedir la FIPRE, con información orientativa y gratuita.
El Banco de España recomienda, en las variables, hacer simulaciones con el índice a distintos niveles para comprobar que podrías pagar las cuotas si suben, y analizar el coste total (intereses, comisiones y gastos) de cada oferta. Para comparar el coste global, conviene entender TAE y TIN.
Antes de conceder la hipoteca, el banco evalúa tu solvencia: verifica ingresos, gastos y compromisos, consulta la CIRBE y los ficheros de impagados; y el notario levanta un acta gratuita y te asesora como tarde el día anterior a la firma (Banco de España).
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable?
Según el Banco de España, elegir fijo, variable o mixto depende de lo que resulte más favorable según factores como la evolución de los tipos o el plazo de amortización previsto.
¿Cada cuánto se revisa una hipoteca variable?
El Banco de España indica que el tipo de una hipoteca variable se revisa normalmente cada año o cada semestre y suele expresarse como la suma de un índice de referencia y un diferencial fijo.
¿Puede tener cláusula suelo una hipoteca variable nueva?
La Ley 5/2019, art. 21, establece que en las hipotecas a tipo variable no se puede fijar un límite a la baja del tipo (cláusula suelo) y el interés no puede ser negativo; el índice debe ser claro, accesible, objetivo y verificable.
¿Cuánto me pueden cobrar por amortizar antes?
En variable, si está pactada la compensación, puede ser hasta el 0,15 % del capital amortizado en los 5 primeros años o hasta el 0,25 % en los 3 primeros (excluyentes). En fijo, hasta el 2 % en los 10 primeros años y hasta el 1,5 % después (Ley 5/2019, art. 23.4–23.7), sin superar la pérdida financiera del banco.
¿Qué documentos me tienen que dar antes de firmar?
Al menos 10 días naturales antes de firmar, el banco debe entregarte gratis la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato; si es variable, además un documento con cuotas en distintos escenarios de tipos (Ley 5/2019, art. 14.1). Antes puedes pedir la FIPRE, orientativa y gratuita.
Fuentes
Aviso: Este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico personalizado. Comprueba tu caso con la Agencia Tributaria, la Seguridad Social o un profesional habilitado.
← Todos los artículos de Crédito